Vous disposez d’un logement vacant et envisagez de le mettre en location ? Le choix entre location meublée et location nue fait partie des premières décisions stratégiques à prendre. Ces deux options présentent en effet des spécificités qui auront un impact direct sur votre rentabilité.
Plan de l'article
Loyers : des recettes supérieures en meublé
Premier point de différenciation : les loyers pratiqués en location vide sont en moyenne 15 à 20 % inférieurs à ceux des logements meublés. Si votre bien se situe dans une ville où l’encadrement des loyers s’applique, notez aussi que le plafond pour un logement vide est souvent inférieur à celui d’un meublé. Sur ce point, la location nue s’avère donc moins intéressante.
Une fiscalité qui fait la différence
D’autre part, la location vide est imposée au titre des revenus fonciers, tandis que la location meublée, elle, relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Or ce dernier régime fiscal est plus avantageux pour le bailleur.
Dans le cadre d’une location de longue durée vide, l’abattement forfaitaire prévu par le régime micro-foncier est en effet de 30 %, avec un plafond de recettes annuelles fixé à 15 000 €. À l’inverse, pour une location meublée relevant du micro-BIC, l’abattement atteint 50 % et le plafond s’élève à 77 700 € (sauf pour les meublés de tourisme non classés).
Pour ceux qui choisissent le régime réel, les déductions possibles en location nue sont moins importantes que celles du régime réel BIC en meublé. Par exemple, les frais d’acquisition et travaux d’aménagements importants ne sont pas déductibles. De plus, le mécanisme d’amortissement est réservé aux locations meublées.
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Le choix du bail : un levier considérable de rentabilité
Enfin, la location nue impose au bailleur de conclure un bail de longue durée à titre de résidence principale, d’une durée minimale de 3 ans, tacitement reconductible. Il peut donc compter sur des revenus stables, mais sans possibilité de récupérer son bien pour optimiser sa mise en location.
À l’inverse, la location meublée laisse le choix entre une grande diversité de baux : longue durée, étudiant, mobilité, saisonnier, ou même, dans certains cas, un bail code civil. Cette souplesse permet au bailleur d’ajuster son offre selon la demande locale. Il peut par exemple louer son bien une partie de l’année à un étudiant, puis le proposer en location saisonnière pour l’été.
Ce qu’il faut savoir avant de se lancer
Au-delà de la question de la rentabilité, il est important aussi d’anticiper les différences en termes d’obligations. Alors qu’en location nue, il n’est pas nécessaire de déclarer l’existence ou la création de son activité (sauf si votre activité entre dans le champ d’application de la TVA), la location meublée nécessite une déclaration de début d’activité sur le site de l’Inpi. De plus, pour être considéré comme meublé, votre bien doit fournir au minimum les 11 équipements obligatoires fixés par le décret du 31 juillet 2015.
Si la location nue apporte une stabilité de revenus, la location meublée, elle, s’avère être un meilleur choix pour optimiser votre rentabilité. Vous pouvez en effet combiner des loyers plus élevés avec une fiscalité plus favorable, notamment si vous choisissez le régime réel d’imposition. En revanche, il est recommandé de se renseigner auprès d’un spécialiste pour tirer pleinement parti de tous ces avantages et éviter les erreurs. Le site Jedeclaremonmeuble.com accompagne les loueurs en meublé dans la gestion comptable de leur activité, de la déclaration fiscale à l’optimisation.
