Être propriétaires de ses locaux professionnels présente des avantages, mais peut devenir contraignant à certaines étapes : financement de croissance, transmission ou encore optimisation fiscale. Pour tirer parti de leur patrimoine, les chefs d’entreprise ont plusieurs cartes en main : vente des murs, démembrement ou encore recours à des montages comme le sale and lease back. Autant de leviers permettant d’adapter la gestion immobilière à des objectifs évolutifs.
Plan de l'article
Cession de l’immobilier professionnel : une réserve de valeur mobilisable
La vente des murs d’une entreprise permet de transformer un actif illiquide en capital disponible. Cette démarche peut répondre à plusieurs objectifs : financement d’un nouvel investissement, anticipation d’un départ à la retraite, ou encore simplification de la structure patrimoniale en vue d’une transmission.
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Il est toutefois essentiel de bien anticiper les conséquences fiscales de la cession. Dans le cadre d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée différemment selon que l’immeuble est amorti ou non. Pour les entrepreneurs individuels, la fiscalité dépendra notamment de la durée de détention.
Un montage fréquent consiste à céder l’immobilier tout en restant locataire des locaux via un sale and lease back. Cette opération permet de débloquer des liquidités sans perturber l’activité professionnelle. Elle est particulièrement prisée dans les entreprises matures souhaitant réduire leur exposition au risque immobilier ou renforcer leur trésorerie sans recourir à l’endettement.
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Le démembrement, un outil d’optimisation patrimoniale
Le démembrement de propriété consiste à dissocier l’usufruit (droit d’usage et de perception des loyers) de la nue-propriété (droit de disposition du bien). Cette stratégie est particulièrement pertinente dans une optique de transmission ou de structuration du patrimoine professionnel.
Dans le cadre d’une transmission anticipée, il est possible de donner la nue-propriété d’un immeuble à ses enfants tout en en conservant l’usufruit. Cette configuration permet de continuer à percevoir les revenus locatifs tout en allégeant les droits de donation, calculés sur la seule valeur de la nue-propriété.
En matière professionnelle, le démembrement peut également prendre la forme d’un usufruit temporaire, notamment dans le cadre de l’usufruit locatif social (ULS). Ce montage permet à un bailleur social de disposer temporairement d’un bien, pendant que l’investisseur conserve la nue-propriété, avec récupération automatique de la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement.
Stratégies combinées : l’exemple de la transmission d’entreprise
Lors d’une cession d’activité, la question des murs professionnels se pose avec acuité. Faut-il les inclure dans la vente, les transmettre séparément ou les conserver en les louant à l’acquéreur ? Les stratégies qui articulent la cession, le démembrement et la mise en location permettent de s’adapter à des situations variées.
Ainsi, un dirigeant proche de la retraite peut envisager de céder son entreprise tout en conservant la nue-propriété de ses locaux, dont il transmet l’usufruit à un bailleur ou à l’acquéreur. Cette option permet d’aménager la fiscalité de la transmission tout en préservant une partie du capital immobilier pour la retraite ou les héritiers.
Une gestion à la carte du patrimoine immobilier professionnel
Le patrimoine immobilier d’entreprise ne doit pas être pensé comme un bloc figé, mais comme un actif stratégique pouvant être reconfiguré selon les besoins. La cession, le démembrement et les formules hybrides comme le sale and lease back ou l’usufruit temporaire permettent d’agir à différents niveaux : financier, fiscal, successoral.
Pour tout professionnel ou investisseur détenant ses murs, il est judicieux de se faire accompagner par un expert (notaire, conseiller en gestion de patrimoine, avocat fiscaliste) afin de choisir la stratégie la plus pertinente selon ses objectifs à moyen et long terme.
