Dynamiser la construction de logements neufs pour favoriser l’accès des ménages modestes au logement décent, et notamment dans les zones tendues du territoire français : ce sont les buts et objectifs du dispositif Pinel. Le dispositif est aussi valable pour l’achat d’un logement réhabilité locatif. Le type de location intéresse les locataires et permet aux investisseurs de rembourser sans trop de peine les crédits immobiliers locatifs qui leur sont accordés par la banque. En outre, ces investisseurs bénéficient des avantages fiscaux dans ce dispositif Pinel.
Ces quelques points n’énumèrent que les points positifs de la Loi Pinel, mais il y a des points négatifs, des inconvénients pour les investisseurs locatifs. En résumé, il y le plafonnement de l’investissement, la rentabilité et la durée du projet.
Résidence à Lyon © Plan Immobilier
Le plafonnement des investissements
Il faut tout de suite reconnaître que l’investisseur ne peut pas se permettre d’investir au maximum, donc il est limité dans l’optimisation de son patrimoine, dans le cadre de la Loi Pinel. Par conséquent, il ne peut pas optimiser les avantages fiscaux. Selon la Loi Pinel, l’investisseur ne peut pas dépasser 300 000 € pour un projet locatif dans une zone Pinel. En effet, techniquement et financièrement, l’investissement ne doit pas surpasser les 5 500 € par m². Ce plafonnement écarte certaines zones Pinel, notamment la zone A qui inclut la ville de Paris. Si l’investisseur persiste à investir dans telle zone, il doit accepter de ne pas défiscaliser sur une partie du bien immobilier en question. Alors que normalement, en investissant dans le dispositif Pinel, l’investisseur est totalement exonéré de l’impôt sur le revenu durant 9 ans. Evidemment, c’est la partie du bien qui dépasse le plafond de 300 000 € qui ne bénéficie pas la défiscalisation, sinon les grandes villes comme Paris sont exclues systématiquement du dispositif.
Le plafonnement représente également un inconvénient, pour ne pas dire une contradiction du premier objectif de la Loi Pinel dont l’accès au logement des ménages modestes lesquels n’ont pas droit aux logements sociaux, à cause de leur niveau de revenu qui dépasse le seuil. Si l’investisseur doit se priver de la défiscalisation, le loyer peut ne pas respecter le seuil édicté dans le dispositif Pinel. Le loyer est plafonné à 20% en dessous du prix du marché, et le locataire ne doit pas avoir une ressource trop importante pour être accepté au logement Pinel.
Résidence à Melun © CA Immobilier
La rentabilité des investissements
Certaines zones Pinel, surtout les zones de grandes villes comme Paris, représentent des inconvénients de l’investissement Pinel. La Loi Pinel ne peut pas correspondre à la réalité des grandes villes en termes de prix au m². A la limite, les villes de provinces peuvent être adaptées suivant l’habilité de l’investisseur. En tout cas, avec la loi Pinel, l’investisseur ne peut pas réaliser facilement d’économie d’impôt, avec, entre autres, le taux de rentabilité du projet investissement locatif Pinel, sans négliger les risques d’impayés des loyers qui doivent être pressentis dès le départ. La rentabilité nette du projet d’investissement locatif Pinel doit être calculée d’une manière plus large pour éviter les mauvaises surprises, surtout avec les divers frais et taxes à payer.
Programme immobilier neuf © Citizim
La durée des investissements
A moins de 9 ans, la loi Pinel ne permet pas à l’investisseur de constater les réels avantages du projet. Durant ces premières 9 années, l’investisseur doit encore prendre les mesures pour l’économie d’impôt, pour le remboursement des mensualités, pour les divers frais imprévisibles, etc. L’investissement locatif dans le dispositif Pinel n’est pas rentable à court terme. C’est un placement opérant si l’investisseur veut préparer sa retraite, et non pour se faire du business à court terme. Il est impossible de réaliser une plus-value à court terme et la revente avec bénéfice doit attendre une période plus longue, le temps d’amortir l’investissement et les TVA.
Il convient de rappeler les propositions pour améliorer davantage le dispositif Pinel, entre autres : maintenir le dispositif mais supprimer le plafonnement et l’encadrement des loyers, réviser ou supprimer le contrat locatif, réduire le cadre juridique trop contraignant et sécuriser les propriétaires, etc.
