La SCI est une forme de société civile ayant pour but de gérer ou de mettre en location des biens immobiliers, sans pour autant appliquer le Code du Commerce qui encadre notamment les sociétés telles que les SAS ou les SARL (Société par actions simplifiée ou Société à responsabilité limitée). La spécificité de la SCI réside dans le fait que le bien ou les biens appartiennent à la société, et non à titre personnel aux personnes qui l’ont fondée de commun accord, que ce soit en apportant de l’argent liquide ou en apportant un bien immobilier personnel. Un transfert de propriété s’opère en effet entre le patrimoine personnel des associés et celui de la SCI.
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Les perspectives d’une Société Civile immobilière
Le statut juridique d’une société civile immobilière a un caractère particulier qui s’adapte à des objectifs précis, à savoir :
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- la gestion d’immeuble ;
- la mise en location d’immeubles ;
- la construction d’immeubles en vue de leur vente.
Une autre particularité du statut est son ouverture aux associés mineurs et majeurs protégés. Les personnes morales ou physiques qui ont recours à une SCI peuvent profiter de l’outil juridique pour planifier à long terme une cession patrimoniale réussie. Les SCI familiales sont les plus indiquées pour faciliter la transmission de patrimoine de génération en génération, sans trop de peine, ni administratif ni fiscal. Les parents qui veulent conserver totalement leur patrimoine préfèrent parfois cette solution SCI.
La SCI familiale est une solution pour la transmission du patrimoine © Belles Pierres
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Les atouts que représente une SCI
Faire une SCI présente de nombreux atouts qu’il est important de lister pour bien appréhender les raisons de créer une telle structure.
Les conflits entre copropriétaires qui se produisent assez fréquemment sont évités lorsque les personnes qui mettent en place la SCI proposent de nommer un ou plusieurs gestionnaires des biens, selon les règles de l’art, y compris les contraintes liées à l’indivision. La SCI permet donc une gestion simplifiée du patrimoine immobilier où la prise de décision n’exige pas d’unanimité dès que les gestionnaires respectent les dispositions statutaires.
En cas de cession des parts sociales d’un associé, la SCI n’est pas contrainte de faire une vente forcée car son départ est facilité autant que possible, sans nuire à l’existence de la société. Au sein de la famille, la transmission entre parents-enfants est optimisée, avec un certain nombre d’avantages fiscaux. Par exemple, tous les 6 ans, les parents peuvent transmettre 156 974 € sans payer d’impôt.
En général, les SCI ont des avantages fiscaux, notamment en référence au dispositif Pinel, et il faut considérer les 2 régimes d’imposition et choisir le plus avantageux, ou bien l’impôt sur le revenu (IR) qui constitue le régime d’imposition par défaut, sinon l’impôt sur les sociétés (IS) avec un taux fixe de 28%. A noter également que les actes de transmission avec une SCI ne sont pas soumis à la taxe de publicité foncière.
En outre, si la SCI est imposable à l’impôt sur le revenu, il est possible de profiter de la Loi Scellier pour bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 37% sur 9 ans, en cas d’investissement dans le neuf. Tandis que la SCI procure également des avantages significatifs au niveau des plus-values de transmission lorsque les associés procèdent à la vente des biens immobiliers de la société.
Pour un couple non-marié, la SCI permet une clarification des acquis © Stock Unlimited
Les coûts engendrés par la création d’une Société Civile Immobilière
Depuis les démarches pour la création d’une SCI, des coûts sont enregistrés, y compris les frais administratifs et les apports au capital social par les associés. Il y va de la rédaction du statut de la SCI, dont le coût va de 500€ et 2500€ en fonction du prestataire (avocat, expert-comptable, notaire, etc.). Il est également possible de passer par une plateforme numérique comme LegalPlace pour créer une SCI. Elle se charge de générer les statuts et d’assembler l’ensemble des documents administratifs nécessaires pour ensuite les transmettre au Greffe.
Lorsque le capital social de la SCI est constitué, il est déposé à la banque. Ces transactions ont des coûts. Puis, il est obligatoire de procéder à la publication de la SCI dans un journal d’annonces légales, lorsque les statuts sont rédigés et le capital est déposé à la banque. Les frais se trouvent dans une fourchette de 100 et 300€. A la suite de l’apparition au JAL, il s’agit de procéder à l’immatriculation de la SCI dont le coût est de 70,39 € – obligatoire et incompressible. Enfin, il y a 25 € nécessaires pour la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Mais avant de faire une SCI, il est également important de bien comprendre quels sont ses inconvénients. Les formalités de création d’une SCI sont nombreuses et génèrent des coûts élevés qui sont à la charge des associés fondateurs. Sur le plan du passif social, il y a cette responsabilité illimitée des associés en rapport aux parts sociales détenues. La SCI présente des obligations de fonctionnement contraignantes. Citons entre autres la tenue obligatoire d’une comptabilité, la nécessité de bien rédiger les statuts, les modalités de prise de décision à concevoir et à arrêter lors d’une assemblée générale ordinaire (AGO) ou extraordinaire (AGE) pour éviter les conflits, etc.
A cet effet, les associés fondateurs doivent faire preuve de vigilance. Ils doivent observer point par point et avec précision les clauses du statut. Pour débattre un sujet spécifique, tout associé adresse une lettre recommandée au gérant qui est habilité à convoquer une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire), surtout s’il s’agit de l’entrée d’un nouvel associé et de la valorisation des comptes courants des associés.
