On reçoit un courrier du locataire qui réclame le remplacement de la toiture. Ou bien c’est le bailleur qui refuse de toucher aux fenêtres en invoquant l’entretien courant. Dans les deux cas, la discussion tourne autour du même texte : l’article 606 du code civil.
Ce texte, court et rédigé au XIXe siècle, génère encore aujourd’hui un volume considérable de contentieux devant la Cour de cassation, parce que sa liste semble claire mais ne l’est pas tant que ça en pratique.
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Ce que dit vraiment l’article 606 du code civil (et ce qu’il ne dit pas)
Le texte vise les grosses réparations : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Il ajoute les digues, murs de soutènement et clôtures. Point final. Pas un mot sur les fenêtres, la plomberie, l’électricité ou les fondations.
On pourrait croire qu’il s’agit d’une liste fermée. La jurisprudence de la Cour de cassation l’a pourtant élargie en se fondant sur un critère fonctionnel : ce qui touche à la structure et à la solidité générale de l’immeuble relève de l’article 606. Ce qui vise le maintien en bon état courant reste une réparation d’entretien, à la charge du locataire.
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La conséquence directe : deux travaux de même montant peuvent basculer dans des catégories opposées. Refaire l’enduit de façade pour des raisons esthétiques, c’est de l’entretien. Reprendre ce même mur parce qu’il présente des fissures structurelles, c’est une grosse réparation au sens de l’article 606.
Grosses réparations ou entretien : le critère que la Cour de cassation applique
L’arrêt du 21 avril 2022 de la 3e chambre civile a recentré le débat. Un locataire commercial réclamait à son bailleur le remplacement des fenêtres, en les qualifiant de grosses réparations. La Cour de cassation a cassé la décision favorable au locataire.
Son raisonnement tient en une phrase : les grosses réparations « intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale », tandis que les réparations d’entretien « sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble ». Le remplacement de fenêtres vétustes ne relève pas de l’article 606 dès lors qu’il ne touche pas à la solidité du bâtiment.
Ce critère est désormais la grille de lecture systématique des tribunaux. On ne regarde pas le coût des travaux, ni leur ampleur, mais leur nature. Un ravalement structurel de façade porteuse entre dans le champ de l’article 606. Le remplacement d’un revêtement de sol, même onéreux, n’y entre pas.
Éléments qui relèvent généralement de l’article 606
- La reprise des gros murs porteurs, y compris les fondations quand elles affectent la solidité du bâtiment
- Le rétablissement complet de la charpente ou de la couverture (toiture entière, pas quelques tuiles)
- La reconstruction de voûtes, poutres maîtresses ou murs de soutènement qui participent à la stabilité de l’immeuble
- Les travaux sur digues et clôtures en dur mentionnés explicitement par le texte
Éléments qui en sont exclus
- Les fenêtres, volets et menuiseries extérieures (sauf si leur dégradation compromet un mur porteur, ce qui reste rare)
- Les canalisations, la plomberie, le réseau électrique : ce sont des équipements, pas de la structure
- Les peintures, revêtements de sol, enduits non structurels
- Le remplacement partiel de tuiles ou d’éléments de couverture isolés
Article 606 et bail commercial : ce que le contrat peut (et ne peut pas) changer
Dans un bail d’habitation, la répartition est d’ordre public : le bailleur assume les grosses réparations, le locataire les réparations locatives. On ne peut pas y déroger.
En bail commercial, c’est différent. Le bail peut transférer au locataire la charge des grosses réparations de l’article 606, à condition que la clause soit claire et non ambiguë. C’est une pratique fréquente dans les baux « triple net » où le preneur supporte la quasi-totalité des charges.
La difficulté apparaît quand le bail se contente d’écrire que le locataire « prend les lieux en l’état et ne pourra exiger aucune réparation du bailleur, sauf celles prévues par l’article 606 ». Dans ce cas, le bailleur reste tenu des grosses réparations, et toute la question est de savoir si les travaux réclamés entrent ou non dans cette catégorie.
Points de vigilance dans la rédaction du bail
La clause doit nommer précisément ce qui est transféré. Écrire « le preneur supportera toutes les réparations y compris celles de l’article 606 » ne suffit pas toujours si le bail contient par ailleurs une clause contradictoire sur l’entretien. Les retours varient sur ce point selon les cours d’appel, ce qui explique le volume de contentieux.
Quand on rédige ou renégocie un bail commercial, il faut vérifier trois éléments : la clause de répartition des travaux, la clause de remise en état en fin de bail, et la cohérence entre les deux. Une contradiction entre ces clauses profite généralement au locataire, les juges interprétant le doute contre celui qui a rédigé le contrat (le bailleur, dans la majorité des cas).
Contester une qualification de travaux : la démarche concrète
Sur le terrain, le désaccord naît presque toujours de la même façon : un devis arrive, et chaque partie estime que l’autre doit payer. Avant d’engager une procédure, on peut faire intervenir un expert judiciaire ou amiable pour qualifier la nature des travaux.
L’expert va examiner si les travaux touchent un élément porteur ou structurel. Son rapport constituera la pièce centrale en cas de litige. La Cour de cassation, dans ses arrêts récents, s’appuie systématiquement sur cette analyse technique pour valider ou casser les décisions des cours d’appel.
Si le bail est silencieux sur un type de travaux, c’est le droit commun du code civil qui s’applique : les grosses réparations incombent au bailleur, l’entretien au locataire. Pas besoin de clause expresse pour que le bailleur soit tenu de reprendre un mur porteur fissuré.
L’article 606 du code civil reste un texte de quelques lignes, mais son application dépend entièrement du contexte technique de chaque immeuble et de la rédaction du bail. Avant de signer ou de contester, faire qualifier les travaux par un professionnel du bâtiment évite souvent plusieurs mois de procédure.
