Achat bien immobilier

L’acquisition immobilière est l’un des projets les plus importants d’une vie. Tout doit être bien préparé : le financement, la recherche et le choix du bien immobilier, la finalisation du contrat de vente.

L’acquisition immobilière peut aussi se présenter sous diverses formes : VEFA chez un promoteur, achat d’un bien ancien de particulier en particulier, acquisition par l’intermédiaire d’une agence immobilière. L’achat d’un bien immobilier permet d’économiser de l’argent au propriétaire quand il cesse de louer la maison d’autrui et lui fait gagner un revenu supplémentaire s’il le met en location. Ici, nous allons parler des points importants à considérer lors de l’achat d’une maison/appartement ainsi que les astuces pour réussir son acquisition immobilière.

Que vérifier dans le logement avant d’acheter ?

– Vérifier l’état du bâti

Il faut s’assurer que la toiture soit en bon état et que le toit ne s’affaisse pas. Par la même occasion, il faut contrôler les murs pour détecter d’éventuelles fissures et vérifier si la charpente est solide. Il faut s’assurer de la qualité du sol (carrelage ou parquet, isolant thermique ou non, antidérapant ou non, etc.) ainsi que celle du plafond. Il est à noter que les fissures peuvent trahir les problèmes au niveau des fondations mais cela ne signifie pas que toutes fissures viennent de mauvaises fondations.

– Vérifier l’isolation

L’isolation phonique est vérifiable instantanément tandis que l’isolation thermique est difficile à évaluer. S’il s’agit d’un bien neuf, l’acheteur peut demander la facture des matériaux ou toute pièce qui mentionne les isolants choisis. S’il s’agit d’un logement ancien, vous pouvez demander les factures du chauffage des anciens occupants.

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– Vérifier que les réseaux sont en bon état et fonctionnent parfaitement

L’électricité, la plomberie, les installations d’assainissement d’eau sont des points importants à surveille. La présence d’un professionnel est le meilleur moyen d’avoir un examen clair de ces aspects.

– Un environnement favorable

Il faut s’assurer aussi de l’environnement du logement. Il en est de même de la nature de voisinage, la sécurité et la proximité des infrastructures indispensables (marché, boutiques, hôpital, établissements scolaires, transports, etc.). Il faut vérifier également l’état des servitudes et la constructibilité du terrain au cas où l’acheteur pense à faire une extension/agrandissement dans le futur.

Critères pour choisir son logement

Au delà des points à surveiller avant d’acheter, il faut aussi bien sélectionner ses critères avant d’effectuer ses recherches :

• Fonctionnalités : agencement pratique, présence d’un ascenseur pour les appartements à étage élevé, …
• Qualité de vie : présence de domotique, espace extérieur, …
• Capacité de revente : localité demandée, présence d’écoles et de transports, …
• Financier : accessible via le dispositif Pinel, aides pour financer un bien immobilier, aides pour accéder à la propriété dans le neuf, …

Quelles sont les garanties ?

Les garanties protègent l’acquéreur d’éventuels vices cachés, malfaçons et autres défauts du logement qui n’ont pas été porté à sa connaissance. L’existence de ces défauts est d’autant plus grave que l’acheteur n’aurait certainement pas acheté le logement s’il les connaissait à l’avance. Notons, en effet, que les défauts peuvent engendrer des dommages et demandent des travaux de réparation coûteux. Pour éviter cela, l’acheteur bénéficie des garanties suivantes :

– La garantie de parfait achèvement

C’est une garantie qui couvre pendant un an les désordres constatés à partir de la réception du logement quelle que soit leur nature et leur importance. C’est l’entrepreneur-constructeur qui est tenu de les réparer.

– La garantie biennale

C’est la garantie de bon fonctionnement des équipements du logement dont l’installation électrique, et la plomberie. C’est le vendeur, le constructeur ou l’entrepreneur qui est chargé de réparer les éventuels dommages affectant ces équipements.

– La garantie décennale

Elle couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables à l’ouvrage. Sont couverts également les dommages qui empêchent l’utilisation normale de l’ouvrage. Il s’agit par exemple du problème de fondation ou la fragilité de poutre.

– Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)

Dans le cas de la vente d’un immobilier ancien, la loi oblige le vendeur à effectuer avec l’aide d’un professionnel de nombreux diagnostics techniques et de les consigner dans un document unique. Sont détaillés dans ce document le constat de l’état de l’électricité, le gaz, l’assainissement, la copropriété, la présence des particules nocives, les risques naturels et technologiques, etc.

Faut-il passer par une agence ou directement avec le vendeur ?

Passer par une agence immobilière permet de bénéficier du service d’un professionnel. En effet, pour protéger leur affaire et leur réputation, les agences sont plus vigilantes concernant les biens vendus sur leur site. La maison ou l’appartement fait l’objet de vérifications et de diagnostics rigoureux. De plus, ce sont ces professionnels qui sont capables d’évaluer les biens à leur juste prix.

En négociant directement avec le propriétaire, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages : baisse de prix plus conséquent, l’arrangement sur la date et la modalité de paiement peut se faire à l’amiable. Et surtout, l’opération peut être moins coûteuse, vu qu’il n’y a pas d’intermédiaire et donc pas de frais d’agence.

A noter que dans l’un ou l’autre cas, la présence d’un notaire est indispensable et exigible lors de la signature du contrat de vente. Il authentifie et enregistre l’acte. En d’autres termes, il rend la vente opposable aux tiers et lui confère une force probante (preuve irréfutable) et une force exécutoire. Cette dernière se définit comme étant une exécution forcée pour la partie qui n’a pas effectué sa part d’obligation comme l’acheteur qui ne paie pas le prix convenu.

• Trouver une agence immobilière dans sa ville

Achat immobilier de particulier à particulier

De nombreuses personnes optent pour les transactions de particuliers en particuliers, c’est-à-dire sans passer par des agences de professionnels, lors de leur opération immobilière. C’est une démarche risquée mais elle procure des avantages économiques considérables. Avant les journaux de petites annonces permettaient la relation entre intermédiaires, aujourd’hui ce sont les sites internet comme Leboncoin.

Avec la transaction directe vendeur-acheteur, les acteurs de l’opération ne paient pas de frais d’agence qui peut valoir quelques milliers d’euros. Ils ne paient pas de commission. Cette dernière constitue un pourcentage important du prix. Mieux encore, ils peuvent marchander entre eux directement.

Négocier le prix

Négocier le prix d’un bien immobilier et obtenir une réduction de prix permettent de réaliser des économies et cela pour trois raisons :

– Économiser sur le coût d’acquisition

Baisser le prix d’achat d’un logement est la première raison qui fait faire des économies. Il faut savoir que négocier 1000 euros sur un bien immobilier est bien plus facile que d’avoir une prime supplémentaire de 1000 euros à son travail. Il ne faut pas hésiter à négocier.

– Économiser sur les frais déduits en pourcentage du prix d’achat du bien

Baisser le prix du bien immobilier fait baisser les frais d’agence et les frais de notaire (frais de mutation, …).

– Économiser sur le financement

L’économie réalisée sur le coût d’acquisition influe sur les frais de notaires mais c’est aussi très intéressant si l’achat du logement est financé par un prêt immobilier. Cela implique donc moins de capital emprunté, moins d’argent à rembourser et moins d’intérêts à payer.

Pour en savoir plus, nous vous conseillons de lire notre article sur l’art de négocier un bien immobilier à la baisse.