Chaque mois, le locataire verse son loyer. Mais à cette somme s’ajoutent, presque mécaniquement, les fameuses charges locatives. Deux acteurs entrent en jeu : le bailleur, propriétaire du logement, et le locataire qui l’occupe. L’arrêté de compte sert de document de référence à ces deux parties pour établir le montant des charges. Si les dépenses dépassent les sommes déjà réglées par le locataire, il règle la différence. À l’inverse, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu. Savoir comment s’effectue ce calcul s’avère donc indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
Les charges locatives : définition et liste selon la législation
Dans tout bail d’habitation, certaines dépenses relèvent du propriétaire, d’autres du locataire. Parmi elles, seules les charges dites « récupérables » peuvent être refacturées au locataire. C’est l’objet des charges locatives, qui couvrent des frais liés à l’usage courant de l’immeuble. Si le bailleur s’acquitte d’une dépense qui doit, selon la loi, être supportée par le locataire, il peut en demander le remboursement. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse précisément la liste des charges locatives récupérables : tout ce qui ne figure pas dans ce texte ne peut pas être exigé du locataire.
Pour y voir plus clair, voici les principaux postes de charges locatives récupérables sur le locataire :
- l’entretien courant (nettoyage, petites réparations),
- les réparations d’installations individuelles (robinetterie, chauffage),
- certains services rendus directement au locataire, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que le propriétaire règle puis refacture selon le temps d’occupation,
- la rémunération du gardien ou du concierge de l’immeuble.
D’autres frais viennent s’ajouter : le fonctionnement et l’entretien des ascenseurs, la consommation d’eau pour les parties communes, le remplacement des ampoules, l’entretien des espaces partagés (aires de jeux, pelouses, allées, bassins…). En clair, toutes les dépenses qui contribuent directement au confort ou à l’usage du logement par le locataire, et non à l’enrichissement du bailleur, entrent dans le calcul des charges locatives.
Calculer les charges locatives ou charges récupérables
La méthode de calcul dépend du type de logement. Prenons un cas très simple : pour une maison individuelle donnée en location, la liste des charges locatives se limite bien souvent à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Rien de comparable avec les copropriétés.
En immeuble collectif, les choses se compliquent. L’entretien des parties communes et des équipements collectifs fait grimper l’addition. Le calcul variera selon que le bien se situe dans l’ancien ou le neuf. Dans l’ancien, on se fonde sur les dépenses réelles des années précédentes pour établir un montant de charges, ajusté chaque année sur la base des dépenses effectives. Dans le neuf, il faut établir un prévisionnel, puis ajuster en fin d’exercice. C’est lors de la réception de l’arrêté de compte annuel de copropriété que bailleur et locataire font le point : qui doit quoi, qui rembourse qui. Un point de vigilance pour toute personne qui souhaite se lancer dans un investissement locatif : bien distinguer ce qui pourra être récupéré sur le locataire, et ce qui restera à sa charge. Les règles sont précises, la vigilance reste de mise, et une bonne lecture des pièces justificatives évitera les litiges. Un bail bien ficelé, c’est d’abord un calcul juste et partagé des charges locatives. Voilà où commence la sérénité dans la location.
