Le sujet sur les charges locatives fait référence à deux entités, à savoir le bailleur ou propriétaire d’un bien immobilier mis en location et le locataire du bien immobilier. Tous les mois, lorsque le locataire paie son loyer, selon le contrat de location, il paie également les charges locatives. L’arrêté de compte est le document sur lequel les deux parties font référence pour évaluer le montant des charges locatives. En cas de dépenses qui dépassent les charges payées par le locataire, celui-ci paie la différence. Dans le cas contraire, c’est le bailleur/propriétaire qui doit régulariser. Il convient ainsi de connaître le mode de calcul de ces charges locatives.
Les charges locatives : définition et listing selon la législation
En principe, certaines charges dans un contrat locatif sont dues par le propriétaire et d’autres charges par le locataire. Il y a des charges non récupérables et des charges récupérables. Ces dernières font l’objet des charges locatives dont le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire. En effet, il y a des dépenses relatives au fonctionnement de l’immeuble mis en location qui sont initialement payées par le bailleur, alors que normalement ces dépenses ou charges doivent êtres dues par le locataire. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 est la référence législative pour savoir la liste de ces charges locatives. Les dépenses qui ne figurent pas dans cette liste ne peuvent pas être récupérées par le bailleur sur le locataire.
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En général, les charges locatives que le bailleur peut récupérer sont :
- les dépenses d’entretien,
- les menues réparations d’installations individuelles,
- les services en faveur directe du locataire, par exemple la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, figurant sur l’avis de taxe foncière adressée au propriétaire qui a le droit de la récupérer sur le locataire au prorata-temporis.
- les charges liées à la rémunération du gardien d’immeuble.
Il y a également les charges de fonctionnement et d’entretien des ascenseurs et monte-charge, l’eau utilisée pour l’entretien des parties communes, le remplacement des ampoules et divers entretiens, les charges liées aux parties communes telles que les aires de jeux, les pelouses, les allées, les bassins, etc. En résumé, sont considérées comme charges locatives, toutes les charges qui profitent au locataire et non au bailleur.
Mode de calcul des charges locatives ou charges récupérables
Plusieurs sont les situations imaginables pour calculer les charges locatives. Exemple : une maison individuelle mise en location ne présente pas beaucoup de charges locatives, sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Pour les immeubles collectifs, c’est un peu alambiqué à cause des entretiens des parties communes. Il est alors d’une importance capitale de catégoriser si le logement est dans l’ancien ou dans le neuf. Pour un logement dans l’ancien, les charges locatives sont calculées ou bien fixées sur la base des années précédentes. Pour un logement dans le neuf, des comptes prévisionnels doivent être établis et il faut tout d’abord faire un calcul approximatif des charges récupérables. En fin d’année, les deux parties procèdent à la régularisation telle qu’il est mentionné supra, suite à la réception du document portant sur l’arrêté de compte de copropriété. Ce document met en exergue les charges dues par le bailleur et celles dues par le locataire. A titre de rappel, une personne qui veut se lancer dans un investissement locatif doit savoir différencier les charges non récupérables et les charges récupérables.
