Vendre un bien immobilier

Vous souhaitez déménager et vous avez donc besoin de vendre votre bien mais comment le faire au plus vite tout en tirant le meilleur prix ? Plusieurs étapes s’enchaînent, du choix (ou non) de l’agence à la signature de l’acte de vente. Il est essentiel de les suivre afin de respecter la loi, d’une part, et de maximiser vos chances de vendre rapidement votre bien.

Nous vous présentons maintenant les 7 étapes pour vendre un bien immobilier, puis revenons sur chacune d’entre elle en détails :

  1. La décision de faire appel à une agence immobilière
  2. L’estimation du prix de vente
  3. Avant de mettre en vente : les préparations
  4. La rédaction de l’annonce immobilière
  5. L’organisation des visites immobilières
  6. La négociation et le compromis de vente
  7. La signature de l’acte de vente (acte authentique)

Vidéo pour réussir à vendre un bien immobilier

Mais avant de vous expliquer les démarches, retrouvez ci-dessous une vidéo explicative avec plein de conseils et astuces :

Etape 1 : La mise en vente, seul ou via une agence immobilière ?

Pour vendre votre bien immobilier, vous pouvez en effet procéder par vos propres moyens ou faire appel à une agence immobilière. Les deux solutions présentent des avantages et des inconvénients.

Le fait de vendre un bien immobilier par vous-même présente évidemment un intérêt financier. Vous n’êtes pas tenu par les frais d’agence et pouvez donc réalisez une plus value plus intéressante. De plus, cela signifie que vous contrôlez tout le processus de vente de A à Z, de l’annonce à la signature du bien. De ce fait, vous pouvez donc gérer le processus comme vous le souhaitez. Néanmoins, le revers de la médaille est le temps que cela requiert. Puisque vous gérez exclusivement la vente, c’est à vous de réaliser toutes les opérations, et cela est vite chronophage.

C’est là que l’agence révèle tout son intérêt pour vendre un bien immobilier. Elle prend en effet en charge de nombreux aspects de la mise en vente : rédaction et publication de l’annonce, organisation des visites, négociation. Cela vous libère donc du temps et aussi du stress lors de ces démarches. La contrepartie, en revanche, c’est bien évidemment le paiement de frais d’agence.

Etape 2 : Etablir une estimation du prix de vente d’un bien immobilier

L’estimation du prix de vente est une étape essentielle. Elle conditionne en effet l’accès au bien (principe de réalité du marché) et la plus value que vous pouvez réaliser. Plusieurs critères interviennent dans le calcul de l’estimation :

  • La surface,
  • La localisation,
  • Les équipements,
  • Les diagnostics immobiliers,
  • Le prix des biens similaires dans la zone,
  • Le coût des travaux ou plutôt la qualité des prestations,
  • Les frais d’acquisition, etc.

En bref, vous devez prendre en compte de nombreux paramètres. Dans cette perspective, une agence immobilière peut vous aider à estimer le prix de vente de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez procéder par vous-même, vous pouvez combiner deux méthodes : le calcul du prix de revient et la comparaison.

  1. Le calcul du prix de revient : vous additionnez le prix d’achat, le coût des travaux effectués et les frais d’acquisition. Cependant, ce n’est pas dit que ce tarif corresponde à la réalité du marché.
  2. La méthode par comparaison : vous pouvez connaitre le prix au mètre carré de votre logement en comparaison avec les ventes effectives. Pour les obtenir, le mieux est de consulter les dernières ventes dans le quartier sur le site impots.gouv.fr. Bien sûr, ce tarif est à pondérer en fonction de l’état du bien, la qualité des prestations, les spécificités (balcon, vue mer, taille du terrain, etc).

Lors de la comparaison, plusieurs outils peuvent vous aider. Certains répertorient l’historique des annonces immobilières avec un récapitulatif de l’évolution des prix. D’autres vous donnent les références des transactions immobilières au sein du même quartier, comme le service Patrim du site des impôts, c’est cette base qui est la référence. Enfin, vous pouvez faire appel à des services payants auprès de notaires pour une analyse plus fine.

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Etape 3 : Les préparations essentielles pour la mise en vente

Mis à part les amoureux de la retape, qui souhaite acheter un bien défraîchi à l’enveloppe travaux énorme ? Afin de maximiser vos chances de vendre, il est donc important que vous réalisiez quelques travaux préalables. Vous devez ainsi pensez, par exemple, à épurer la décoration, à réparer les équipements, etc. Bien entendu, n’oubliez pas que vous devez prendre en compte le coût des travaux pour établir le prix de vente.

Pour préparer la vente du bien immobilier, vous devez aussi prévoir les diagnostics immobiliers obligatoires. Les voici :

  • Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique),
  • Le diagnostic amiante (si permis de construire < 1er janvier 1997),
  • Le diagnostic plomb (si permis de construction < 1er janvier 1949),
  • Le diagnostic électricité et gaz (si installations > 15 ans),
  • Le diagnostic bruit,
  • L’ERP (Etat des Risques et Pollution),
  • Le diagnostic termites (si arrêté préfectoral applicable),
  • La surface loi Carrez (pour un bien en copropriété),
  • L’assainissement non-collectif (si le bien n’est pas raccordé au réseau de la ville).

A noter que la date de validité des diagnostics varie et que vous devez donc vérifier que tous les documents sont bien valides au moment de la vente.

Etape 4 : La rédaction de l’annonce immobilière

Bien entendu, une annonce immobilière correctement rédigée est essentielle pour faciliter la vente de votre bien immobilier.

Pensez avant tout aux photos : ce sont elles qui permettent aux acquéreurs potentiels de se projeter. Dans cette perspective, il peut être utile de faire appel à une agence immobilière ou à un photographe professionnel. Celui-ci saura réaliser des prises de vue avantageuses et valorisantes pour votre intérieur. Vendre votre bien immobilier sera dès lors plus aisé. Si vous souhaitez vous en occuper vous-même, soyez vigilant à ce que la luminosité soit suffisante et que les photos ne soient pas floues. Il faut bien sûr ranger son logement et le nettoyer avant de prendre les clichés.

Dans l’annonce, vous devez indiquer toutes les informations importantes, parmi lesquelles :

  • La nature du bien
  • Son état
  • Sa composition (les pièces)
  • Sa superficie,
  • Son prix de vente,
  • Le Diagnostic de Performance Energétique,
  • Les informations sur le lot (copropriété, etc.),
  • Le quartier avec les écoles et les commerces de proximité.

Gardez à l’esprit que l’annonce immobilière est une vitrine de votre bien. En sus, plus de 90% des acquéreurs potentiels commencent leurs recherches sur Internet. Voici donc une étape à ne pas négliger !

En passant par un professionnel, vous aurez une annonce qui devrait être de qualité pour intéresser les acheteurs potentiels. Les agents immobiliers savent quels sont les points forts à mettre en avant comme par exemple une terrasse exposée sud ou un coin bureau idéal pour le télé-travail.

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Etape 5 : L’organisation des visites immobilières

Pour l’organisation des visites immobilières, tout dépend là encore de si vous vous en chargez seul, ou si vous faites appel à une agence immobilière.

En règle générale, les acheteurs préfèrent passer par une tierce personne. Celle-ci fait en effet preuve d’une neutralité professionnelle, là où vous êtes émotionnellement impliqué. De plus, elle peut plus facilement répondre aux objections et critiques des acheteurs potentiels.

Si toutefois vous préférez vous en occuper vous-même, gardez quelques règles à l’esprit. Prévoyez tous les documents essentiels afin de pouvoir répondre aux questions. Veillez aussi à ce que l’appartement soit propre et rangé, ce que vous aurez normalement déjà fait lors des préparatifs.

De plus, afin de gagner du temps, de plus en plus d’annonces immobilières proposent des visites virtuelles. Dans ce cas, des prises de vue doivent être faites en perspective, à la manière d’un Google Earth. Il est à noter que de nombreuses agences immobilières offrent cette prestation. Cela peut être utile pour attirer davantage d’acheteurs potentiels, notamment ceux ne résidant pas la région d’origine de votre bien.

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Etape 6 : Réussir la négociation et officialiser le compromis de vente

Quand vous avez une offre d’achat pour votre bien immobilier, celle-ci peut être au prix ou avec une proposition de prix à la baisse. En théorie, si vous avez une offre au prix, vous êtes obligé de vendre. Toutefois, si c’est un prix inférieur qui vous est proposé, alors la négociation s’entame. A cet effet, une agence immobilière peut aider à nouveau. Les raisons demeurent identiques : le professionnel est neutre et défend vos intérêts tout en soupesant les arguments de l’acheteur. Bien entendu, si vous recevez plusieurs offres d’achat, vous êtes libre de choisir celle que vous souhaitez.

Conseil Mes Astuces Immo : même si un acheteur fait une offre très basse, ne manquez pas de lui faire une contre-offre au prix que vous souhaitez avoir. Même si vous faites un pas de 2000 € alors qu’il attend 15000 € de rabais, cela peut fonctionner. Ne vous braquez pas et expliquer vos raisons.

Lors de la signature du compromis de vente, vous remettez tous les diagnostics immobiliers à l’acquéreur. Ils sont ensuite annexés à la promesse de vente. A noter qu’il est essentiel qu’ils soient valides, sinon le délai de réflexion de l’acheteur est caduc. Le compromis de vente contient toutes les clauses suspensives, par exemple celle concernant l’obtention d’un prêt bancaire. Si l’acheteur ne parvient pas à obtenir un prêt bancaire, il peut alors se retirer de la vente.

La promesse de vente signée, l’acheteur dispose ensuite d’un délai de rétraction de 10 jours.

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Etape 7 : La signature de l’acte de vente (acte authentique)

Voici l’ultime étape de la vente de votre bien immobilier : la signature de l’acte authentique ! Cela se fait chez le notaire, dans un délai variable suivant le compromis de vente. En général, il est de 3 mois au minimum mais peut parfois être de 2 mois. A cette occasion, le notaire :

  • Vérifie la conformité de toutes les pièces du dossier,
  • S’assure de l’absence de droit de préemption.

L’acheteur et le vendeur ont aussi leurs responsabilités propres. L’acheteur se doit d’entamer toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir une offre de prêt immobilier (via un courtier ou une banque). S’il s’agit de l’achat d’un terrain, il doit aussi obtenir un permis de construire. Le vendeur, quant à lui, doit s’assurer d’avoir respecter toutes les clauses suspensives du compromis de vente, par exemple concernant les travaux.